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楼市变脸成定局价格下行趋势或成市场拐点

发布时间:2019-08-16 20:00:55 编辑:笔名

  今年国家对实现调控新政以来,关注、猜测、预言者不断。不少人把本轮调控的走势与前两次调控进行经验性的类推,期望着不久会有新一轮反弹。甚至有人推测:今年四季度上海市场会回暖。

  我认为,今年房地产市场“变脸”成定局,市场价格总体下行趋势有可能成为市场“拐点”。

  从调控政策的深入来看“国十一条”以后,中央及地方正以金融、税收等有效手段,逐步凸现本轮调控的决心,并越来越深入市场,目的是抑制投资、打击投机、打压房价。近期关于土地增值税预征比例提高、二套房清晰界定、放贷比例、利率提高等方案的推出以及房产税的信号,都体现出“国十一条”后房地产市场调控政策的逐步深入,并直接影响到后期房地产市场的价格变化,甚至产生对房地产业总体格局的影响。可以预计,与“国十一条”相匹配的其它有关政策在后续似有推出的可能性。

  从市场流量来看,本轮政策推出后,虽然近两个月来,从市场成交的直接价格变化来看似较平静,但“流量决定价格”的前奏已经出现。上月,上海商品房成交创近六年来市场新低,已说明买卖双方处于强烈观望期。成交流量的严重萎缩,并非是国家调控房价的目的,但观望不久,必会影响到市场价格。相信,这种市场低成交格局持续在六、七月份中出现,八、九月中会导致市场成交价“变脸”。

  从心态来看。买卖双方面对调控后市场发生的前期效应,心态各不相同。买方持币观望的目的是期待房价下跌,而且不是小跌入市。所谓的刚性需求,也不会急于在政策调控和市场走势并不明朗的时期入市,所以买方处于持币、待购、观望的有利地位。卖方处于观望价格走势、期待调控政策平稳、甚至梦想市场反弹。从五月份新盘开盘严重减量可以看出,开发商在压库等待。虽然(,,)打折风没有引起市场降价风,但随着市场成交量的萎缩,上市公司因为年内计划要求及部分资金流短缺,房产企业势必会先期促销,必导致市场价格下滑。房地产企业价格同盟的可能性不复存在。

  因此可以预测,今年的二季度市场观望、流量下挫,三季度价格动荡、流量萎缩,四季度促销拉动价格下行的走势已难以改变。多种信息合成的走势表明:房地产市场价格年内总体下行%的走势已难改变。期待市场快速回暖、价格反弹可能仅仅是卖方市场的自我安慰。

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